[부동산] 땅 투자로 돈 버는 법

“부동산은 ‘선택받은 자’의 것이 아니라 ‘선택하는 자’의 것이다.”

“땅과 내 자금 상황, 투자 목적을 정확히 알고 시작한다면 100% 성공한다.” 

[BOOK] 땅 투자, 이렇게 한번 해볼래요? : 서류만 읽을 줄 알면 돈 되는 땅이 보인다 / 박근용 / 다온북스 / 2019

 

토지투자를 선호하는 이유는 땅의 공급은 유한하고 수요는 무한하기 때문이다. 즉, 땅값은 오를 수밖에 없다는 것이다. 물론 꾸준한 관심이 있어야 하고 관련 서류를 읽고 발품도 팔아야 한다. 

또한 소액으로도 투자할 수 있다. 1000만원으로 아파트를 사는 것은 불가능하지만 아직도 100평짜리 땅은 1000만원으로도 충분히 살 수 있다

『땅 투자, 이렇게 한번 해볼래요?』 는 정부의 개발사업 서류를 잘 이해하면 땅 투자로 돈을 벌 수 있다고 말한다. 

<국토종합계획> 서류에는 '토지 쓰임새와 규제'를 명시한 ‘토지이용 계획 확인서’, '지역별 추진사업 방향'을 제시하는 ‘30대 선도 프로젝트’, 인구와 산업의 발달을 좌우하는 ‘도로망’ 등을 담고 있다. 

어떤 지역에 무엇이 생길 것인지 공부한다면 돈을 벌 수 있다. 다른 사람들이 하는 말에 휩쓸리지 않고 투자를 하려면 공부를 해야 한다. 

호재가 있다고 해서 무작정 토지 매입에 나서는 것은 화를 부를 수 있다. 사람들의 말만 듣고 따라가지 말고, 청라, 하남, 동탄, 용인, 평택, 당진, 안성, 새만금, 제주 등 현재 사람들이 주목하는 지역들의 교통망, 입주 기업, 특성화 사업 등을 살펴보라. 

 

제5차 국토종합계획(2020~2040)

www.molit.go.kr/USR/policyData/m_34681/dtl.jsp?id=4453

 

1. 서류가 답이다 : 용도지역을 확인하여 땅의 가치성을 판단하라

 

두 개의 땅이 있다고 가정하자. <토지이용계획확인서>를 열람해 보니 모두 지목이 ‘전’으로 명시되어 있는데 용도가 각각 ‘농림지역’, ‘도시지역, 제1종 일반주거지역’ 이라면 어느 땅을 선택하겠는가?
지목이 ‘전’이라고 해서 개발 가능성과 미래 가치성이 똑같은 땅은 아니다. 바로 이런 점이 정확한 땅을 구분할 수 있게 하는 포인트다. 땅에 투자할 경우에는 현재의 모습 보다는 쓰임새와 미래 가치성을 정확하게 파악할 수 있는 용도가 중요하다는 사실을 명심하길 바란다.

 

➊ 토지의 소재지와 지번
➋ 지목/면적  이 토지의 지목은 ‘대’이고 면적
➌ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역·지구
이 토지가 속한 지역은 ‘제2종 일반주거지역’입니다. 단독주택·공동주택·판매시설·의료시설·종교시설·교육연구시설 등
➍ 다른 법령 등에 따른 지역·지구 등
국토법이 아닌 다른 법에 의한 규제가 표시됩니다. 이 지역은 가축사육이 제한되어 있으며, 대공방어 협조구역이고, 주거환경 정비구역이며 과밀억제권역
➎ 축척
지적도의 축척. 1/600 축척이면 지적도상 1cm가 6m

 

2. 미래 가치를 판단하는 안목을 키워라 : 땅 팔자가 바뀌는 도로망 사업

도로의 존재 가치는 투자의 성패를 좌우한다. 땅의 이용 가치성은 도로의 유무에 따라 하늘과 땅 차이다. 도로가 접하지 않은 땅을 맹지라 하는데 맹지는 건축 허가가 나지 않으며 이용 가치성이 떨어 져 투자 가치가 없다. 건축을 하기 위해서는 해당 토지에 폭 4m 이상, 너비 2m 이상 접한 도로가 있어야 한다. 건축법에 따라 도로의 폭이 4m 미만이면 건축할 수 없는 땅으로 간주하기 때문이다. 하지만 도로가 접해있다고 무조건 좋은 땅이라 착각하는 것은 금물이다. 

3. 실전에서 이것만은 기억하라 : 세금을 알아야 성공할 수 있다

부동산 투자를 할 때 단기적인 ‘투기’보다 장기적인 ‘투자’로 접근해야 하는 이유에는 세금문제도 있다. 땅을 매입하고, 보유하고, 처분하는 모든 과정에 세금이나 부대비용이 들어가기 때문에 이를 고려하지 않고 투자를 시작한다면 오히려 손해를 보게 된다. 그러므로 땅에 투자하려거든 매매대금 및 취·등록세, 중개수수료, 법무사 등기대행수수료 등을 꼼꼼히 따져보고 자금을 움직여야 하며, 땅을 보유하는 동안의 재산세, 땅을 처분할 때의 양도세까지 고려해야 한다. 

4. 실전투자 유망지역 : 행정타운, 내포 신도시

충남 예산·홍성 지역은 국제적 수준의 MICE 산업을 육성하고 내포 문화권과 주변 역사·문화·해양관광 자원을 연계하여 관광특화지역으로 육성할 방침이다. 또한 광역교통망 구축계획에 따라 교통 인프라가 구축되고 서해선 복선전철이 개통된다면 지역 간 균형 발전과 경제성장을 물론이고 인구 유입의 파급력 역시 상당할 것이다. 

 

참고로 전은규 (대박땅꾼의 부동산연구소) 소장이 말하는 땅 투자시 주목할 사항을 들어보자. 

1. 직접 현장을 가보는 것은 기본이다. 땅 모양을 보고, 도로를 잘 끼고 있는지, 그 도로는 개인 땅은 아닌지,  용도지역은 무엇인지 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 

2. 토지 매수에 나서기 전에 투자용, 사업용, 귀농귀촌용 등 목적을 분명하게 정할 필요가 있다

3. 땅의 용도가 중요하다. 건축 가능한 땅을 사라. 

4. ‘절대농지’는 절대 투자하지 말라

5. 전망이 좋은 땅이라면 굴곡이 있는 땅이라도 성토(흙을 쌓아올리는 것)를 해서 가치를 높일 수 있다.
   성토를 하면 투자비용의 2~3배 땅의 가치를 높일 수 있다.

6.. 차로 바로 앞까지 못가는 땅은 매입하지 않는 것이 좋다.

7. 초보일수록 값이 많이 오른 노른자 땅보다는 아직 오를 여력이 남은 땅을 살펴야 한다. 

8. 몰빵 말고 소액투자 해야 한다. 토지는 당장 매도가 쉽지 않아 환금성이 낮기 때문이다.

9. 토지 구입 때 부동산에 의지하지 말고 지자체의 주민 대상 공람회에 참석 정보를 얻어라. 
또한 토지이용규제정보서비스, 산림청 산지정보조회, 온비드(캠코 공매 포털시스템), 법원경매정보, 부동산 시세서비스 앱 '디스코' 등도 활용하자. 

10. 토지가격 상승의 호재로는 항만, 철도, 산업단지, 그린벨트 해제, 국가사업, 도로, 공항, 신도시 등이다.  현재 철도 호재 지역은 '부산 사상하단선', 산업단지 호재 지역은 '석문국가산업단지'와 '제주첨단과학기술단지'다. 

제5차 국토종합계획 이슈

1. 국토의 효율적 개발과 보전을 할 것이다.
2. 전국을 균형 있게 발전해 나가도록 할 것이다.
3. 수도권 과밀화 현상을 효과적으로 개선시키고 노후화를 해결하도록 할 것이다.
4. 국가경쟁력 강화를 위해 힘쓸 것이다.
5. 지방 신산업 대응 가능한 공간을 만들 것이다.
6. 관광산업과 주거 트렌드 변화에 대응하는 개발을 할 것이다.
7. 서해안의 신 투자지도가 형성될 것이다.